Il frazionamento di un appartamento è la divisione in due o più parti di un’unità immobiliare originaria, considerate le attuali richieste del mercato immobiliare, è solitamente un investimento vantaggioso. Il frazionamento aumenta notevolmente il valore di un immobile soprattutto nelle città dove i piccoli appartamenti hanno un maggiore valore rispetto ai grandi.
Perchè il Frazionamento è Conveniente
Siamo spesso incaricati di seguire il frazionamento di un immobile. La richiesta nasce di solito per:
- Successione ereditaria: il frazionamento serve affinchè due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
- Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
- Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di uno grande.
- Realizzare una porzione indipendente per i propri figli: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli.
Le Procedure da seguire per Frazionare un immobile
La procedura dipende dalle normative locali, dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal Regolamento edilizio e dai regolamenti condominiali.
Solitamente questi sono i passaggi principali:
- Controllo della legittimità delle preesistenze al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale): consiste nella verifica dei documenti dell’appartamento. Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare.
- CILA da consegnare al comune. E’ la pratica edilizia con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico. In alcuni casi bisogna individuare o “monetizzare” la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo le “Legge Tognoli”
- Variazione catastale con la soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuovi. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
- Richiesta di autorizzazione al condominio per interventi che comportano il coinvolgimento delle parti comuni.
- Richiesta al gestore delle forniture energetiche come elettricità o gas per l’allaccio di nuovi contatori.
- Trasferimento della proprietà con atto notarile e voltura al catasto in caso di vendita delle unità.
IMPORTANTE!!
Queste procedure richiedono l’analisi della documentazione amministrativa, delle caratteristiche tecniche dell’immobile e delle normative edilizie. Portare a compimento il frazionamento non è semplice per cui è molto consigliato, prima di iniziare, affidarsi ad un professionista tecnico affidabile capace di seguire tutto l’iter per concludere la pratica.
